600个感染小区分析——疫情的“房地产传播路径”

,在收集了此次武汉疫情之下,600余个小区感染数据、近百份有效调查问卷之后开始探索,疫情传播,是否有着特殊的“房地产路径”?

是时候回头看看,哪些地方是我们平时忽但是疫情发酵的重灾区,哪些地方相对安全,新冠疫情带来的居住观念转变,和2003年非典有何不同?

02.人口密度与疫情蔓延程度高度吻合,超负荷的人口承载力是公共安全最大隐患.

3月4日,武汉新增确诊114人。4日各区累计确诊人数:江岸区4347例、江汉区7333例、硚口区7271例、汉阳区3601例、武昌区8301例、青山区2980例、洪山区5090例、东西湖区2602例、蔡甸区1990例、江夏区1688例、黄陂区1780例、新洲区1023例、武汉开发区(汉南)1534例。

虽然每日仍有新增,但也有消息表明,新增确诊病例80-90%源于疑似转来,方舱医院的陆续休舱、新增出院病例增多,可见武汉抗“疫”就快到尾声。

病例分布方面,目前只有中心城区居高不下,主要是硚口、武昌、江汉三区,其他区确诊病例均呈稳定增长。

华南海鲜市场所在的江汉区不必说,汉口核心区,2019存量房均价20051元/平。

而最早发现病例的武昌区,由于其特殊的属性(老年人居多、医疗资源集中),确诊病例居全市第一。

目前全市受疫情影响最严重的区域分别是武昌、硚口、江汉三区,他们2019年存量房均价分别是22875元、17989元、20052元。

与高房价相对应的是更完善的社会资源、更便捷的交通。另一方面由于高房价区域人口密度高,社区承载力较高,而现有的社区公共设施不足以满足其健康运行需求,所以安全性较低,疫情来临之时,抵抗能力较弱。

武汉市主城区中除洪山区存在部分村级单位以外,城镇化水平均为100%。其中人口密度最高的为江汉区,高达25793.57(人/ 平方千米),其次为硚口区21684.97(人/平方千米),第三为武昌区19863.73(人/平方千米 )。

另外由于主城区用地相对稀缺,新开发地块往往面积较小,继而容积率偏高。在主城区大部分区域,容积率皆在4-6之间,夸张的甚至有8.

主城区用地稀少,开发成本高,继而传导到高房价上,于是出现一批并不安全的高价楼盘。

楼盘拥有高容积率、高人口密度本身没有问题,问题是原有容量较低、部分已老化的社区公共设施,是否及时更新完善以满足不断变化的人口需求。

在我们的调查问卷中显示,近一半的业主表示自己家小区发生过安全事故,75.86%的小区存在安全隐患。55.18%的业主不满意自己家小区对于政府行政命令的执行能力。

高房价不再单纯为地段优势买单,而是匹配以更完善的社区公共设施、更好的软性服务支撑,是这次疫情带来的转变之一。

前两天,武昌中南路一对口武汉小学的二手房直降30万出售,这是自疫情发生以来,降幅最大的二手房源。

在我们发布的问卷调查中,有一个问题是经过此次疫情,您认为最重要的五个社区配套是?

调查结果显示社区医院、地铁站、菜市场位居前三。小学则从选房的重中之重,滑到了第六名。

家门口的医院便于“有病及时看”,是安居生活的最后一道防线;地铁站则保证了出行的便捷性;而菜市场,则成为了新晋地产网红IP:

经过此次疫情,依靠点外卖为生的社畜们梦想破灭,即使再不愿意,也不得不下厨做饭;

当恩格尔系数变成100%,周边有个菜市场,源源不断的货源就是片区居民闭关生活最大的安全感。

白沙洲农产品大市场就是活生生的例子。从开发商最嫌弃的区域配套,到武昌甚至全市的粮仓,居民对其态度的转变已经在发生。

但三环内大型市场毕竟是少数,更多的是“盒马鲜生”一类的生鲜超市出位,这次疫情期间它们表现出色。

或许疫情之后,陪娃上惯了网课的家长们会减轻对学区房的偏执,“盒”区房会成下一代购房新宠。

我们统计了感染数大于10例的高感染小区,共计234个,得出空间分异图,按照高中低三级分区。

其中二环以内的老城区,包括江汉区、江岸区、硚口区、武昌区、汉阳区的两江四岸区域、汉阳区的墨水湖周边、武昌区的沙湖周边、洪山区的南湖北侧以及三环内的鲁巷副中心感染率最高,二环与三环之间的区域感染率中等,沿着三环周边感染率相对较低。

由于旧城改造的不彻底,市中心往往是一个高端盘+多个老社区组成,高端盘全封闭加上良好的物业管理,往往可以独善其身。而周边老社区则不然。

旧城改造受阻的直接影响是大批老旧社区无法得到安置,加上普遍物业水平较差、缺乏科学系统的管理,于是这里成为早期病毒传播时最脆弱的地方。

虽然少数社区有业主自发形成的志愿者团队,但在传播早期,防范意识薄弱、缺乏宣传和社区维护清洁不到位导致了不少老年病例的发生。

扎堆主城区不再是购房者的必要选择,和主城区保持“路程很近,实际很远”的暧昧距离、交通便捷的三环外边缘区域,或许会成为下一波购房首选。

疫情渐入尾声,当我们回顾这段时间发生的种种,我们或许会不忿“吃野味”对我们造成的恶劣影响,或许会重新思考房子和生活的关系,或许会懊悔没有努力过好拥有自由的每一天…

但当疫情真正结束,我们能够走出家门,去为了建设更好的武汉而努力,那时候才是武汉真正改变的开始。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注